آشنایی با املاک و مستغلات

۱۴۰۱-۰۸-۰۲
۰ نظر

معاوضه و تهاتر املاک و مستغلات :

اگرچه فاصله زمانی و نسلی ما با اجداد باستانی در هزاران سال پیش زیاد است، اما روش معاملاتی ما (حتی در عصر دیجیتال) هنوز همان است که آنها داشتند: معاوضه پایاپای!

تعجب کردید؟ فکر می کنید که من از اقتصاد روز بی خبر هستم و خبر ندارم که امروز از روشی بجز معاوضه برای معاملات خود استفاده می کنیم؟ پس لطفا به من بگویید که ارزش و نقش پول بجز ابزاری برای معاوضه و تهاتر با کالا و خدمات، چیست؟!

اگر دقیق شوید، همه معاملات خرد و کلان ما (از خرید روزانه در سوپر مارکت محله تا معامله یک ساختمان یا استخدام نیروی کار) بر پایه جابجایی و انتقال پدیده ای بنام پول صورت می گیرد که طبق قراردادی معین بنام واحد پولی، ارزشی مشخص برای آن تعریف شده است. یعنی پول را با چیزهایی که نیاز داریم معاوضه یا تهاتر می کنیم.

اما ایده کنار گذاشتن پول از معاملات و بکارگیری معاوضه و تهاتر مستقیم کالا، خدمات و املاک، هنوز یکی از روشهای رایج و پرطرفدار است. هر روز با آگهی های زیادی در نشریات چاپی و الکترونیک و یا سایتهای انتشار نیازمندیهای آنلاین روبرو شوید که در آنها افرادی، املاک و مستغلات خود را برای معاوضه با ملکی دیگر و یا خودرو یا هرچیز دیگر ارائه کرده اند.

دلیل این نوع از آگهی ها (مخصوصا در شرایط فعلی اقصادی) این است که فروشنده مایل است دارایی خود را با چیزی که قابلیت نقدشوندگی بیشتری داشته باشد، معاوضه کند: مثلا آپارتمان با خودرو، زمین مسکونی با چند آپارتمان. ملاحظه می کنید که این امکان وجود دارد که حتی مالکیت یک مجتمع مسکونی چند واحدی با ارزش میلیاردها تومان، بدون انتقال حتی یک ریال به حساب بانکی فروشنده، به خریدار منتقل شود.

اگر شما هم در فکر انتقال مستغلات خود به روش معاوضه یا تهاتر هستید، بهتر است پیش از هر اقدامی، ا نکات مهم قراردادی و حقوقی معاملات تهاتری در حوزه املاک آشنا شوید. در ادامه سعی کرده ام به بیانی ساده، نکات مهم و کلیدی یک معامله تهاتری در حوزه املاک و مستغلات را برای شما بازگو کنم.

قانون چه می گوید؟

معاوضه املاک نیز مانند هر نوع معامله قانونی و رسمی دیگر، باید با پشتوانه یک قرارداد انجام شود تا در صورت درخواست مراجع قانونی، و یا بروز اختلاف در معامله، قابلیت استناد داشته باشد.

از دیدگاه یک حقوقدان، معاوضه به منزله یک “عقد” یا به بیان عامیانه تر، یک “قرارداد” است. طبق قوانین مدنی، این عقد، از نوع لازم، معوض و تملیک است؛ یعنی:

برای فسخ آن، خواست و اراده هر دو طرف معامله لازم است.

یک قرارداد دو یا چند طرفه است و دو یا چند دارایی در این معامله مورد مبادله و معاوضه قرار می گیرد.

هر یک از طرفین معامله، مالکیت چیزی را در این معامله بدست می آورد.

بنابراین، در اولین قدم باید توجه داشته باشید که در یک عقد معاوضه (قرارداد معاوضه)، امکان فسخ یکطرفه معامله را تحت هیچ شرایطی نخواهید داشت و طرفین قرارداد باید برای فسخ آن، رضایت داشته باشند. همچنین، انتقال مالکیت بین طرفین معامله باید صورت بگیرد.

قراردادی که در معاملات املاک بیشتر مورد استفاده قرار می گیرد، “عقد بیع” است که تشابهات و تفاوتهایی با عقد معاوضه دارد. عقد بیع در عرف عامیانه، همان قولنامه ای است که شما در هنگام خرید یا فروش املاک امضا می کنید. طبق قولنامه، طرفن تعهد می کنند که ظرف مدت معینی، شرایط انتقال مالکیت موضوع قولنامه را فراهم و در اصطلاح حقوقی، آن را به مبایعه نامه تبدیل کنند. اما ذکر این نکته هم ضروری است که در صورت بروز اختلاف، محاکم حقوقی تفاوتی ببین قولنامه و مبایعه نامه قائل نیستند و بیشتر به اجزا و ارکان متن قرارداد توجه می کنند. بر این اساس، چنانچه در متن قولنامه اشاره به شرایط “عقد خارج لازم” در متن قولنامه شده باشد، قولنامه در حکم مبایعه نامه خواهد بود و می توان به استناد آن، طرفین را به اجرای تعهدات مندرج در آن ملزم نمود.  در غیر اینصورت، عدم ایفای تعهدات قولنامه، مسوولیتی متوجه ناقض تعهد نخواهد کرد و قولنامه قابل فسخ یکطرفه است؛ مگر اینکه شرایطی برای تضمین تعهدات تعیین شده باشد.

تشخیص عقد بیع از عقد معاوضه و تفاوتهای آنها :

حالا که با پیامدهای حقوقی عقد بیع و عقد معاوضه آشنا هستیم، باید بتوانیم تفاوت این دو نوع عقد را نیز تشخیص دهیم.

اگر در متن قرارداد، انتقال مالکیت موضوعات قرارداد بدون رد و بدل هر گونه امتیاز دیگری باشد، این مبادله در حکم معاوضه محسوب خواهد شد. یعنی در این نوع از قرارداد، ارزش موضوعات قرارداد با چیز دیگری (از جمله پول) سنجیده نشده و صرفا توافق طرفین ملاک عمل است.

اما اگر یکی از موضوعات به عنوان ثمن معامله قید شود، معامله تبدیل به عقد بیع شده و تابع شرایط آن خواهد بود. مثلا اگر در متن قرارداد معاوضه قید کنید که سه دستگاه اتومبیل بعنوان ثمن معامله یک باب آپارتمان به فروشنده پرداخت خواهد شد، قرارداد شما تبدیل به عقد بیع شده و تحت قوانین حاکم بر آن  خواهد رفت.  در این مورد، باید تنها به این نکته اکتفا شود که سه دستگاه اتومبیل با یک باب آپارتمان معاوضه شده شده است؛ بدون هیچگونه اشاره به ارزش روز هر یک از موضوعات معاوضه.

همچنین اگر علاوه بر معاوضه دارایی های طرفین، مبلغی نیز بعنوان سرانه به یکی از طرفین قرارداد پرداخت شود، باز هم شرایط عقد معاوضه نقض شده و تبدیل به عقد بیع خواهد شد.

نکته ظریف دیگری که باعث بروز تفاوت بین عقد بیع و عقد معاوضه می شود، این است که در عقد بیع، موضوع مورد معامله باید حتما “عین” باشد: یعنی مالی که وجود خارجی داشته و قابل لمس و ادراک باشد (مثل ملک، خودرو، حیوان، …). اما در عقد معاوضه، می توان منفعت یا حق مالی را هم بعنوان موضوع قرارداد، لحاظ کرد (مثل اجاره ماهیانه، امتیاز مالکیت، دریافت خدمات، …). بنابراین برای مثال شما می توانید اجاره یک سال یک واحد آپارتمان را با یک دستگاه اتومبیل معاوضه کنید.

با توجه به موارد فوق، بدیهی است که برخی از شروط (خیارات) نافذ بر عقود بیع، در عقود معاوضه فاقد کاربرد است؛ از جمله خیار شرط (فسخ مشروط معامله توسط هر یک از طرفین) و خیار ثمن (تأخیر در پرداخت مبلغ معامله). بنابراین اگر یکی از طرفین معامله از تحویل مال یا ملک مورد معاوضه به طرف دیگر خودداری کند، طرف زیان دیده تنها می تواند از طریق ابلاغ اظهارنامه مبنی بر الزام تحویل موضوع قرارداد، و پیگیری اجرای آن از محاکم قانونی، حقوق مالکیتی خود را مطالبه کند، و اختیاری در فسخ یکطرفه قرارداد نخواهد داشت.

در مورد املاکی که حالت مشاع دارد، فروش سهم هر یک از شرکا، تابع حق شفعه (تقدم سایر شرکا در خرید حق شریک خارج شونده از شراکت) است؛ اما در صورت انعقاد عقد معاوضه، چنین حقی برای سایر شرکا ایجاد نمی شود.

خیار غبن (شرط فسخ معامله در صورت ضرر و زیان)، از مواردی است که در شمول آن به عقود معاوضه، بین کارشناسان و خبرگان، اختلاف وجود دارد. برخی با استناد به اینکه تعادل اقتصادی ارزش دارایی ها یا منافع در قرارداد معاوضه، چندان مورد توجه طرفین نیست و فقط تمرکز بر معاوضه آنها وجود دارد، این شرط را نافد بر معاملات معاوضه ای نمی دانند. اما گروهی دیگر، معتقدند که ارزش اموال و دارایی ها بطور غیرمستقیم در انعقاد قرارداد معاوضه مدنظر بوده است و می توان بطورکلی منکر وجود ارزشگذاری بر روی موضوعات معاوضه شد.

نکات مهم در تنظیم قراردادهای معاوضه :

همانند خرید و فروش املاک، در قراردادهای معاوضه نیز هرگز سراغ املاک فاقد سند رسمی یا اسناد مالکیت قانونی نروید.

معاملات معاوضه ای نیز همانند معاملات عادی، نیاز به ثبت و انتقال رسمی سند در دفاتر ثبت اسناد و املاک دارد.

مدارک شناسایی و وکالتنامه طرف مقابل خود در قرارداد را با دقت کنترل و استعلامهای لازم را انجام دهید.

در صورتی که ملک معاوضه ای از نوع ورثه ای باشد، مدارک انحصار وراثت، تسویه مالیاتی و حضور کلیه وراث یا نمایندگان قانونی آنها ضروری است.

اگر در صدد معاوضه اموال یا دارایی های خود هستید، پیشنهاد می کنم گشت و گذار در آگهی های معاوضه املاک یا کالاهای موجود در فضای مجازی را فراموش نکنید.

آپارتمان خوب چه ویژگی هایی دارد :

برای خرید یا انتخاب یک واحد مسکونی یا آپارتمان خوب، چه ویژگی هایی را درنظر می گیرید؟

حداقل پنج گام برای این انتخاب، اساسی است:

اهمیت سبک زندگی،

مساحت فضاهای موردنیاز،

نسبت مشاعات ساختمان به مساحت کل آپارتمان،

کیفیت ساختمان و

کیفیت اجزای آن.

_ در مطلبی با عنوان «نکاتی که از خرید ملک نمی دانیم» گام های مهم برای خرید یا انتخاب یک آپارتمان را به زبان ساده تشریح کرده است.

بر اساس این گزارش، این مطلبی صرفا برای خریداران آپارتمان نوساز نیست، وقتی عمیق تر به موضوع بیاندیشیم که ساختمان یک سرمایه ملی است، حاصل تفکر ، خلاقیت ، زمان و سرمایه است معتقد می شویم که همگی با هم به موضوع فکر کنیم که چگونه می توانیم با تغییر رفتار انتخاب آپارتمان خوب به حفظ بهتر این سرمایه ملی کمک کنیم.

گام اول: اهمیت سبک زندگی در انتخاب آپارتمان

اولین موضوع مهم در انتخاب یک آپارتمان این است که قسمت شب و روز یا به عبارت دیگر قسمت خصوصی و قسمت عمومی یک آپارتمان از هم جدا باشند به عبارت ساده تر اینکه بخشهایی از آپارتمان که در زمان خواب از آنها استفاده می کنید “مثل اتاق خوابها و سرویسهای بهداشتی” با فضاهایی که در طول روز از آنها استفاده می شود تداخل نداشته باشد . عامیانه تر اینست که برای اینکه از اتاق خواب به حمام بروم نیازی نباشد که از سالن پذیرائی یا آشپزخانه و یا حتی نشیمن عبور کنم. بدیهی است که اتاق خوابها در طول شب استفاده میشوند و نیازی نیست که نور زیادی داشته باشند ولیکن نشیمن و آشپزخانه که بیشتر طول روز از آنها استفاده میشود بهتر است که در محل پر نورتر ساختمان واقع شده باشند بصورت خلاصه اینکه قسمت شب آپارتمان در ضلع شمالی و قسمت روز آپارتمان در ضلع جنوبی آپارتمان واقع شده باشد و ضمنا اینکه اتاق خوابها بهم نزدیک باشند و سرویس بهداشتی میهمان در قسمت خصوصی آپارتمان واقع نشده باشد و آشپزخانه ضمن ارتباط با قسمت خصوصی آپارتمان در قسمت روز آپارتمان واقع شده باشد.

ورودی آپارتمان حائز اهمیت است و اصولا اولین برخورد هر کسی در یک واحد مسکونی در ورودی آپارتمان است و این مکان باید بتواند آرامش اولیه و رفع تنش محیط بیرون از آپارتمان را ایجاد نماید لذا یک کمد یا رختکن و یک آینه شفاف و بزرگ و محلی برای گذاشتن کیف و کفش وچتراز ضروریات زندگی امروزی بنظر میرسد.

اصولا خانواده های ایرانی در طبخ غذاهای خوش رنگ و بو مهارت دارند ولی همین بوی خوش در زمانیکه میهمانان در سالن منتظر میزبانشان هستند خوشایند نیست بهتر است در زمان خرید آپارتمان به بسته یا باز بودن آشپزخانه توجه ویژه ای مبذول داشت و حتی اگر به هر صورت آشپزخانه اوپن را ترجیح میدهیم به تهویه هوای آشپزخانه و بسته بودن قسمت ریخت و پاش آن (قسمت کثیف آشپزخانه) و جلوه ویژه قسمت زیبای آشپزخانه (قسمت تمیز آشپزخانه) توجه داشته باشیم. داشتن یک انباری حتی خیلی کوچک در کنار آشپزخانه امتیاز بزرگی محسوب میگردد.

گام دوم: مساحت فضاهای مورد نیاز در یک آپارتمان ایده آل

هر خانواده برای مساحت آپارتمان مورد نیاز خود دلایل خاصی دارد و اصولا برای این منظور که بیشتر یک امر احساسی و سلیقه ای است ، هیچگاه نمیتوانیم الگوی مصرفی تعیین کنیم ولیکن ابعاد قسمتهای مختلف آپارتمان مورد نیاز یا بهتر بگویم حداقل ابعاد مورد نیاز را میتوانیم بررسی کنیم و البته جمع مساحت این بخشها میتواند به انتخاب بهتر متراژ آپارتمان مورد تقاضای خانواده کمک شایانی نماید .

اول از “ورودی آپارتمان” شروع میکنیم که پس از باز شدن درب آپارتمان اولین برخورد با فضاهای جدید را ایجاد می نماید این فضا برای آپارتمانهای کوچک حدودا (۱۲۰تا ۱۴۰) × (۱۴۰ تا ۱۸۰) سانتیمتر است یعنی تقریبا مساحتی بین ۷/۱ متر مربع تا ۵/۲ متر مربع و برای آپارتمانهای متوسط حدودا (۱۲۰تا ۱۴۰) × (۲۱۰ تا ۲۷۰) سانتیمتر است یعنی تقریبا مساحتی بین ۵/۲ متر مربع تا ۷/۳ متر مربع و برای آپارتمانهای بزرگ حدودا (۱۷۰تا ۲۱۰) × (۲۱۰ تا ۲۷۰) سانتیمتر است یعنی تقریبا مساحتی بین ۵/۳ متر مربع تا ۷/۵ متر مربع مطابق بررسی شماتیک زیر ولیکن توجه داشته باشید که ملاک ارزش ، ابعاد است و نه مساحت .

دوم”آشپزخانه” که باید امکان پذیرش و نصب لوازم مورد نیاز خانواده از قبیل اجاق خوراک پزی ، سینک ظرفشوئی ، هود ، فر ، یخچال ، ماشین لباسشوئی ، ماشین ظرفشوئی و … را داشته باشد. اگر در دو طرف آشپزخانه کابینت وجود دارد فاصله بین دو کابینت باید حداقل ۱۲۰ سانتیمتر باشد و ضمنا گنجایش لوازم مصرفی و روزمره منزل را نیز داشته باشد وجود یک انباری مواد مصرفی و میز آشپزخانه امتیاز بزرگی بشمار می آید.

سوم”سالن پذیرائی و غذاخوری و نشیمن” است. برای “سالن پذیرایی” بر اساس سلیقه و مهارت در چیدمان آن و تعداد میهمانان معمول باید فضا را محاسبه نمود. برای بدست آوردن ابعاد مورد نیاز این بخش از آپارتمان ، برای محاسبه فضای مورد نیاز ، هر مبل تک نفره را ۷۰ تا ۸۰ سانتیمتر مربع و مبل چند نفره را به تعداد نفرات آن در همین ابعاد ضرب نمائیم مثلا برای کاناپه سه نفره طول ۲۱۰ تا ۲۴۰ سانتیمتر را در نظر میگیریم و در نهایت فضای یک میز را هم در وسط مبلمان به مجموع فضای بدست آمده اضافه می نماییم.

برای “سالن غذاخوری” عرض میز را ۱۱۰ سانتیمتر و طول آنرا بر اساس هر نفر ۶۰ سانتیمتر محاسبه مینمائیم مثلا برای یک میز ۸ نفره ابعاد ۱۱۰×۱۸۰ سانتیمتر را در نظر میگیریم و به طول و عرض آن یک متر جهت قرار دادن صندلیها اضافه میکنیم یعنی یک فضای ۲۱۰×۲۸۰ سانتیمتری برای این منظور فضایی مناسب به شمار می آید.

و برای “نشیمن” نیز مطابق همین ابعاد عمل میکنیم فقط یک فاصله حداقل سه متری از محل قرار گرفتن تلویزیون تا محل نشستن را مد نظر قرار دهید.

چهارم”اتاق خوابها” که به واسطه قرار گرفتن تخت خواب دونفره یا تک نفره و بقیه ملحقات چیدمان مشکل تری دارند. توجه بفرمائید که بهتراست امکان قرار گرفتن تخت خواب را هم در عرض و هم در طول اتاق خواب بررسی فرمائید و برای عبور کردن از بین لوازم سرویس خواب حداقل یک مسیر عبور ۶۰ ساتنتیمتری را در نظر بگیرید مطابق بررسی شماتیک زیر

یعنی اینکه برای یک اتاق با تخت دو نفره حداقل ابعاد ۳۴۰×۳۵۰ سانتیمتر کافی است . باز هم توجه داشته باشید که ابعاد مهم هستند و مساحت اتاق در درجه دوم قرار دارد .

پنجم”سرویـسهای بهداشتی” هم همـانطور که باید ابعاد مناسب و راحتی داشته باشند باید زیبا و قابل استفـاده نیز باشـند و بهترین و سـاده ترین آزمایش در مورد مناسب بودن ابعاد آن اینست که وقتی درب را باز میکنیم به هیچیک از سرویسهای بهداشتی برخورد نکند و وقتیکه در داخل حمام و یا توالت هستیم بدون هیچ مشکلی درب را باز کنیم و خارج شویم.

گام سوم: نسبت مشاعات ساختمان به مساحت کل آپارتمانها

به طور کلی هرچه نسبت مساحت مشاعات ساختمان به مساحت مفید کل آپارتمانها بیشتر باشد قطعا در آن ساختمان امکانات بیشتری پیشبینی شده است و آسایش بیشتری را برای ساکنین به ارمغان خواهد داشت. فضاهایی مانند لابی ورودی و استخر و سونا و سالن ورزشی و سالن اجتماعات و سالن انتظار و پارکینگ اضافی و انباری که با هزینه سازنده ساخته میشوند مستقیما در قیمت نهایی آپارتمان تاثیر بسزائی دارند.

در یک ساختمان خوب نسبت مساحت مشاعات حدودا معادل ۴۰% مساحت کل مساحت مفید آپارتمانها است ولی هر چه این نسبت بیشتر باشد نشانه مرغوبیت ساختمان و آسایش بیشتر برای ساکنین است و طبیعتا خریداران باید مبلغ بیشتری برای هر مترمربع مساحت آپارتمان خود پرداخت نمایند.

مثلا ساختمانی را در نظر بگیرید با ۱۵ واحد مسکونی و ۲۰۰۰ مترمربع مساحت بنای مفید و ۸۰۰ مترمربع مساحت مشاعات از قبیل لابی و پارکینگ ، این ساختمان از لحاظ نسبت مسکونی مفید و مشاعات میتواند ساختمان خوبی باشد ولیکن با مشاعات کمتر از ۸۰۰ متر مربع یا همان ۴۰% دیگر در این گروه جای ندارد و بدیهی است ساختمانی با ۱۵ واحد مسکونی و ۲۰۰۰ مترمربع مساحت بنای مفید و ۱۶۰۰ مترمربع مساحت مشاعات (نسبت مشاعات به مفید ۸۰%) مرغوبتر و طبیعتا گرانتر است و بعلاوه اینکه هرچه شما سهم بیشتری از مشاعات داشته باشید ، سهم بیشتری ازکل زمین ملک مورد نظر را هم دارید .

گام چهارم: کیفیت ساختمان

کیفیت ساختمان را به هشت دسته تقسیم میکنیم:

■کارهای زیر بنایی مثل فونداسیون و اسکلت ساختمان

■نازک کاری ساختمان

■تاسیسات مکانیکی زیر بنایی ساختمان مثل لوله کشی و سیم کشی الکتریکی

■سیستم های گرمایشی و سرمایشی ساختمان

■سیستم های الکتریکی هوشمند

■درب و پنجره

■دکوراسیون داخلی

■تجهیزات ساختمان

■کارهای زیر بنایی مثل فونداسیون و اسکلت ساختمان

فونداسیون و اسکلت ساختمان از مواردی هستند که پس از نازک کاری پوشیده میشوند و خریداران در این مورد میتوانند از متخصصین ساختمان نظر بخواهند ولیکن گزارشات نتایج آزمایشگاهی تست بتن برای ساختمانهای اسکلت بتنی و تست جوشکاری برای ساختمانهای اسکلت فلزی از اهمیت بسزایی برخوردار است .

■نازک کاری ساختمان و دکوراسیون ساختمان

نازک کاری در کلام حرفه ای همان دیوارچینی و کارهای بعد از آن مثل کاشیکاری و گچکاری و سنگکاری است . دیوارچینی از دید خریدار بی اهمیت جلوه میکند و بیشتر به مواردی همچون کاشیکاری، مدل و رنگ آن و سنگکاری و نوع و رنگ آن میپردازند ولیکن توجه داشته باشید که اهمیت دیوار چینی بیشتر از سایر موارد مذکور است. حتما تا بحال در آپارتمانی زندگی کرده اید که بوی ناخوشایند حمام و توالت را حتی با دربهای بسته از چند متری احساس میکرده اید و صدای گفتگوی بچه ها و آپارتمان مجاور حتی با دربهای بسته در سالن نشیمن هم قابل شنوائی است علت این امر نبستن بالای درب در قسمت بالای سقف کاذب است که غیر قابل روئیت است و دوم اینکه از بلوکهای نا مرغوب که عایق صدا نیستند استفاده شده است و یا اینکه دیوار از ضخامت کافی برخوردار نیست. پس بطور خلاصه این نکات کلیدی را بخاطر بسپارید ۱- استفاده از بلوکهای عایق حرارت و صدا ( بلوکهای سبک اصطلاحا سیپورکس و مشابه آن) ۲- ضخامت ۲۰ سانتیمتر برای دیوارهای خارجی و دیوار همسایه مجاور و ۱۰ سانتیمتر برای حد فاصل اتاقها ۳- استفاده از عایق رطوبتی مرغوب در سرویسهای بهداشتی ۴- استفاده از عایق صوتی در کف آپارتمان خصوصا سالن پذیرائی ۵- بسته بودن کامل دیوارچینی در بالای سقف کاذب ۶- عایق کاری کامل بام با عایق رطوبتی و حرارتی و در صورتیکه تردد روی بام متصور است عایق صوتی هم در نظر گرفته شود.

■تاسیسات مکانیکی و الکتریکی زیر بنایی ساختمان مثل لوله کشی و سیم کشی برق

کیفیت لوله های آبرسانی برای آب مصرفی سرد و گرم و سیستم های سرمایشی و گرمایشی خیلی متفاوتند و بر اساس نسبت کیفیت و قیمت به لوله های فلزی گالوانیزه که رایج ترین و ارزانترین است تا لوله های پلی اتیلن و پلی پروپیلن و لوله های پنج لایه و لوله های مسی که گرانترین و بهترین است طبقه بندی میشوند و از لحاظ لوله های فاضلاب توجه داشته باشید لوله های چدنی کیفیت خوبی دارند ولی لوله های پلیکا از نوع چسبی یا پوش فیت در زمان عبور فاضلاب سروصدای زیادی دارند و این مشکل در لوله های PVC از نوع چند لایه برطرف گردیده است ولی تولید داخلی ندارد.

برای سیم کشی تاسیسات الکتریکی باید از سیمهای استاندارد استفاده شود و سیم کشی برق اضطراری یک امتیاز بزرگ محسوب میگردد.ضمنا میتوانید تابلوی فیوزها را با دقت نگاه کنید هر چه تعداد فیوزها بیشتر باشد نشاندهنده اینست که سیستم برق کشی در قسمتهای مختلف آپارتمان بیشتر تفکیک گردیده است و از کیفیت بهتری برخوردار است.

■سیستم های گرمایشی و سرمایشی ساختمان

در ساختمانهایی که تعداد واحدهای آپارتمانی کم است یا اینکه متراژکل بنا کم باشد(حدود ده واحد یا کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع) مقرون بصرفه تر است که از سیستمهای خنک کننده مجزا و برای گرمایش از پکیج دیواری یا زمینی مجزا و رادیاتور استفاده شود و در ساختمانهای بزرگتر و با تعداد بیشتر منطقی تر است از سیستمهای سرمایشی مرکزی (چیلر) و برای گرمایش از دیگ چدنی یا فولادی و فن کویل سقفی یا زمینی که آبگرم مصرفی کل ساختمان را نیز تامین مینماید استفاده گردد .

■سیستم های الکتریکی هوشمند

امروزه در ساختمانهایی که از کیفیت ساخت مطلوبتری برخوردارند از سیستم های برقی هوشمند استفاده میگردد و این سیستم ها بسیار متنوع هستند و دو نمونه بسیار رایج آنها عبارتند از IEBوX۱۰ که در آینده نزدیک مقاله جداگانه تشرحی جهت استفاده کارشناسان و علاقه مندان محترم ارائه خواهد شد. بطور کلی این امر باعث صرفه جوئی در مصرف برق و آسودگی و آرامش بیشتر نیز میشود و حتی شما میتوانید از خارج از منزل روشنائی و لوازم برقی آپارتمانتان را روشن و یا خاموش کنید.

■درب و پنجره

بهترین نوع دربها آنهایی هستند که بر اساس ابعاد درخواستی ساخته میشوند و در ساخت آنها و چهارچوب متعلقه کاملا از چوب استفاده شده است و قیمت آنها نیز بر اساس نوع چوب استفاده شده بسیار متفاوت است مثلا چوب بلوط بسیار مقاوم و گران قیمت است و رگه های بسیار متفاوت از بزرگ تا کوچک با رنگهای روشن و تیره جلوه خیره کننده ای دارد و چوب راش رگه های ریز و نقطه های مشکی رنگ دارد و از لحاظ قیمتی در ردیف متوسط قراردارد و چوب کاج که اصطلاحا چوب روسی نامیده میشود و بستگی به برش چوب دارای رگه های درشت یا نا معلوم میباشد و از لحاظ قیمت هم در ردیف سوم قراردارد و ضمنا موریانه این چوب را دوست ندارد لذا برای استفاده در مناطق پر مخاطره از لحاظ موریانه مثل شمال کشور بسیار مناسب است.

توجه فرمائید برای تشخیص نوع چوب به کارشناس مربوطه مراجعه فرمائید چون خیلی دیده شده است که چوبهای نا مرغوب را با نقاشی پلیستر شبیه چوبهای دیگر تزئین کرده اند.

پنجره ها خیلی متنوع هستند و از لحاظ کیفیت نیز خیلی متفاوت و توضیح کامل آن مقاله مجزائی را نیازمند است که در آینده نزدیک ارائه خواهد گردید فقط این موضوع را در نظر داشته باشید که بهترین آنها از لحاظ کیفیت ، پروفیل آلومینیوم ترمال بریک با شیشه دوجدارهکه حداقل یکی از جدارهای آن شیشه شش میلیمتری باشد و در مرحله دوم پنجره های UPVC با شیشه دوجداره قراردارند ولیکن توجه داشته باشید که از لحاظ کیفیت گونه های متفاوتی وجود دارد و امکان تغییر رنگ آنها با توجه به تابش آفتاب احتمال دارد ولی به هر حال درزبندی آنها در درجه نخست اهمیت قراردارد و برای تست آن میتوان یک اسکناس را از طول لای پنجره قراردهید و پنجره را ببندید مشاهده میفرمائید که به سختی میتوانید اسکناس را بیرون بکشید و امکان پاره شدن اسکناس زیاد است.

■دکوراسیون داخلی

در مورد دکوراسیون داخلی آپارتمان و لوازم مورد استفاده شده سخن بسیار است ولیکن در زمان خرید آپارتمان به ذکر این نکته بسنده مینمایم که در طراحی دکوراسیون داخلی که امری سلیقه ای است حتما اول از همه به کاربرد و بعد به شکل موضوع مورد نظر و همخوانی از لحاظ شکل و جنس و رنگ با سایر لوازم منزل توجه بفرمائید. ضمنا به این موضوع هم گوشه نظری داشته باشید که همیشه تغییر همه یا بخشی از کارهای تزئینی و دکوراتیو به سادگی و بدون تغییرات وسیعتر امکان پذیر نیستند.

■تجهیزات ساختمان

منظور از تجهیزات آپارتمان آنهایی هستند که براحتی بشود آنها را عوض کرد و تغییر آنها براحتی مقدور باشد مثل فرش کف اععم از سنگ و سرامیک وپارکت و موکت و یا کابینت آشپزخانه با هود و سینک واجاق و یخچال و سرویسهای بهداشتی و دستگیره دربها و چراغهای روشنائی و … درست است که این اقلام در ظاهر خیلی مهم هستند ولی از لحاظ مادی رقم بسیار کوچکی را (حدود۱۰%) در مجموع یک آپارتمان تشکیل میدهند و حتی اگر قابل تحمل باشند چند سال پس از استفاده از آپارتمان شاید ترجیح بدهید آنها را عوض کنید لذا در انتخاب آپارتمان تجهیزات استفاده شده را نباید ملاک انتخاب قرار داد هر چند که این بخش بسیار خوش منظر و گول زننده است.

گام پنجم: کیفیت اجزای ساختمان

درست است که کیفیت اجزای ساختمان خیلی مهم است که از چه مصالحی استفاده میکنیم ولیکن این نکته هم خیلی مهم است که از این مصالح چگونه استفاده میکنیم ، درست مانند آشپزی که از ابزار و لوازم خوب و موادغذایی مرغوب استفاده کند ولیکن محصول آن میتواند یک غذای خوشمزه و زیبا باشد یا یک غذای بدمزه و بد ریخت.

اولین برخورد ما با ساختمان نمای آنست ، خوب نمای ساختمان باید زیبا و شکیل باشد ولی نباید اجازه بدهیم که ما را مسخ کند چون فقط آنرا یک یا دو بار در روز و آنهم برای چند لحظه آنرا میبینیم ولی در عوض حداقل برای چند ساعت در آپارتمانمان اقامت داریم. شکلهای خیلی مدرن همانطور که خیلی جذاب هستند خیلی زود هم خسته کننده میشوند.

دومین برخورد ما با کف سازی است . جدا از جنس کف سازی که بستگی زیادی به وسعت ،نور و فضا دارد کیفیت کف سازی باید بگونه ای باشد که قناسی های فضاها را بپوشاند و نقش جذابی هم داشته باشد ضمنا قرنیزهای با کیفیت و زیبا هم تاثیر زیادی در نمایش بهتر کف سازی دارد.

سومین برخورد ما با سقف است که دو نقش دارد یکی ایجاد حجم و دیگری پردازش نورو صوت . توجه بفرمایید بجز در مورد ایجاد حجم (بلند یا کوتاه بودن ارتفاع کف تا سقف از لحاظ روانشناسی )، ایجاد حجم اضافی باید دو نقش مفید داشته باشد ،اول از جهت نورپردازی اععم از موضعی و گسترده و دوم از جهت شکستن صدای همهمه محیط و یا اکوستیک ، در غیر اینصورت در اوایل خرید آپارتمان ویا برای میهمانان خیلی زیبا و جذاب و برای صاحبخانه خیلی خسته کننده خواهد بود . در این مورد باید به چیدمان مبلمان بصورت مورد نظرمان با در نظر گرفتن محل قرار گرفتن لوستر و کلید و پریزها خیلی توجه نماییم ،البته موارد اشاره شده فقط در سقفهای با ارتفاع برابر یا بیش از سه متر قابل بررسی است لذا در زمان خرید آپارتمان به ارتفاع سقف توجه ویژه بفرمایید.

چهارمین برخورد ما با فضاهای ارتباطی است مثل آسانسورها و راه پله هاست.آسانسور از لحاظ فنی و تکنیکی بسیار تخصصی است .ضمن اینکه زیبایی اتاق آسانسور باید مد نظر قرار گیرد ولیکن ابعاد بیش از یک متر در طول و عرض برای آسانسور شش نفره یک اصل است و ضمنا توقف آسانسور در تراز بام و سرعت حرکت ۶/۱ متر در ثانیه نیز حائز اهمیت است. برای پله ها ، زیبایی ظاهری و آسایش و راحتی بالا رفتن و پایین آمدن از نکات اصلی هستند و ضمنا ارتفاع هر پله بین ۱۷ تا ۲۱ سانتیمتر و عرض بیش از یک متر برای هر سنگ پله قابل قبول است ولی نکته مهمتر اینست که اولین تا آخرین پله دارای یک ارتفاع باشند.

پیام بگذارید